En los últimos años, la subida del precio de la vivienda ha superado el crecimiento de los ingresos en algunas de las principales ciudades europeas, con la consiguiente disminución del poder adquisitivo, sin afectar a la calidad del crédito hipotecario. Sin embargo, Madrid es la excepción, ya que la vivienda actualmente es más asequible que en 2005, aunque la asequibilidad está reduciéndose desde 2015, según un informe de Moody’s.
En las principales ciudades europeas con grandes volúmenes de hipotecas, los precios de las viviendas se han apreciado desde 2012, después de la crisis financiera, superando el crecimiento de los ingresos de los ciudadanos. Eso ha provocado un menor acceso a la vivienda. En 2018, los compradores necesitaron en promedio 15 años de ingresos disponibles para adquirir una propiedad sin hipoteca, en comparación con aproximadamente 12 años en 2005-07.
En París, Londres y Ámsterdam, una persona necesitaría más de 18 años de ingreso disponible promedio para adquirir una vivienda, en comparación con aproximadamente 12 años en 2005-2007. Madrid es la excepción, donde las viviendas se han vuelto más asequibles, con respecto a 2005, a pesar de que la asequibilidad ha estado disminuyendo desde 2015. Se necesitan unos 14 años de salario para pagar una casa. Ámsterdam ha mostrado una fuerte disminución en la accesibilidad debido a la rápida apreciación de los precios de la vivienda desde 2016.
De hecho, En Ámsterdam y Berlín, la inflación de los precios de la vivienda se ha recuperado después de la crisis. Los precios de las casas en otras ciudades importantes también se han recuperado más rápido que los salarios medios.
Esto demuestra que la vivienda se ha encarecido y que se están encareciendo a un ritmo más rápido que la subida de los salarios. Por ejemplo, en Dublín, el ingreso medio subió un 10% entre 2012 y 2018, casi 80 puntos porcentuales menos que el precio de la vivienda.
La demanda de viviendas de alquiler y en propiedad aumenta en la periferia
El bajo acceso a la vivienda en el centro de las ciudades está llevando a los potenciales compradores a posponer su decisión de compra o a buscar vivienda en alquiler o en propiedad en la periferia. Decantarse por el alquiler supone un aumento de las rentas por la subida de la demanda y la oferta inalterable. Esto lleva a un aumento del precio del alquiler, lo que reduce la capacidad de ahorro para comprar una casa. según Moody’s, estos efectos se ven claramente entre los jóvenes en ciudades como Ámsterdam, Berlín, Londres o París.
Para comprar casa los compradores “primerizos” necesitan una parte significativa de sus ingresos brutos para el pago mensual de una hipoteca. Moody’s espera que para los próximos años la asequibilidad de la vivienda empeore en París y Ámsterdam, debido a las restricciones en la construcción y el aumento de la población. En cambio, a asequibilidad en Dublín mejorará ligeramente dadas las fuertes condiciones actuales del mercado laboral, lo que impulsará la inflación salarial.
Los bajos volúmenes en construcción de casas nuevas
La construcción de casas nuevas en las principales ciudades sigue siendo relativamente baja, lo que contribuye a un aumento de los precios de los inmuebles al evitar un exceso de oferta de viviendas. Las nuevas viviendas representan un bajo porcentaje del total de ventas en zonas urbanas. Por ejemplo, en Madrid, las casas usadas representan más del 80% de las ventas de casas. Los precios de las casas también reciben apoyo de la creciente demanda de alquiler entre los adultos jóvenes, por lo que la propiedad no es alcanzable. Además, la demanda de alquiler de turistas en las zonas urbanas está impulsando el mercado de la vivienda. Entre las principales ciudades, Lisboa, París y Ámsterdam tienen la mayor proporción de viviendas utilizadas para Airbnbs.
Los presupuestos municipales se benefician de la apreciación del precio de la vivienda
Los presupuestos en ciertas ciudades principales se han beneficiado de la apreciación del precio de la vivienda, según detalla Moody’s. En Berlín y Londres, los impuestos a la propiedad representan el 18% y el 8% de sus presupuestos, respectivamente. Sin embargo, en Madrid y París, donde los impuestos a la propiedad representan el 30% y el 11% de los presupuestos anuales de las ciudades, respectivamente, los valores catastrales se revisan cada cinco o diez años, lo que evita que los impuestos reflejen la volatilidad en una base anual.
La firma de calificación crediticia estima que más viviendas de alquiler, como Airbnbs, podrían aumentar los impuestos municipales si las regulaciones locales capturaran este potencial flujo de ingresos. Además, “el aumento de la vivienda turística puede aumentar los ingresos de la ciudad si no se canibaliza desde alojamientos tradicionales, como hoteles y complejos turísticos”, señala en un informe.
Los presupuestos para las principales ciudades también se han beneficiado en gran medida del crecimiento de la población desde el año 2000, según datos de Eurostat, una tendencia demográfica que continuará. Las crecientes poblaciones en áreas urbanas se han asociado típicamente con impuestos y tarifas más altos. Sin embargo, una población más grande también conduce a un mayor gasto en la prestación de servicios básicos, como educación o sanidad.
A pesar de la apreciación del precio de la vivienda y la disminución del crecimiento del ingreso disponible, la población en la mayoría de las ciudades europeas ha crecido desde el 2000, con tasas que van desde el 7% en Berlín al 21% en Dublín. Algunas ciudades, como Madrid y Milán, han experimentado oleadas de crecimiento de la población que se alternan con períodos de declive.
Sin embargo, en algunas ciudades el tamaño de la población ha disminuido, con la mayor caída en Lisboa, un 7% desde 2011. La migración a las afueras se produjo a expensas de las áreas metropolitanas, lo que supuso una presión financiera para los presupuestos de los ayuntamientos. Los viajeros utilizan el transporte, las infraestructuras y otros servicios de las ciudades, pero no pagan impuestos que financien estos gastos.