Desde que la crisis tocó fondo, la vivienda se convirtió en un valor refugio de atractivo creciente en un contexto de tipos de interés desplomados. Seis años después del fin de la recesión, visto lo ocurrido, queda claro que quien compró un piso en 2013 para alquilarlo acertó de lleno. Como todo, depende de las características de cada inmueble, de la ciudad, de la zona concreta en la que se ubique… Pero, detalles al margen, lo cierto es que la vivienda no solo ha obtenido rentabilidades que han aumentado con fuerza y que se han situado en niveles imposibles de encontrar en productos financieros típicos. Aunque la desaceleración económica también está enfriando el precio de los alquileres, esto llega después de que en diez años la rentabilidad de los arrendamientos creciera en España en torno a un 30%.
Pese a que la crisis se activó con el estallido de la «burbuja» inmobiliaria, los datos demuestran que la rentabilidad del alquiler ni siquiera se redujo durante la recesión. La ratio entre renta de arrendamiento y valor de compraventa del inmueble ha arrojado rentabilidades brutas que ni en lo peor de la crisis bajaron del 4% anual. La vivienda se depreció enormemente durante la crisis, pero los alquileres, pese a la caída, aguantaron el tipo en términos de rentabilidad.
Según los informes del portal inmobiliario Fotocasa, como consecuencia de la crisis el precio de compraventa de la vivienda en España se desplomó un promedio del 43%, mientras que el del alquiler se redujo apenas un 30%. Además, desde que se tocó fondo, la vivienda se ha revalorizado en el agregado nacional una media del 15%, mientras que los arrendamientos lo han hecho un 22%.
Desaceleración
Según los registros de Fotocasa, la rentabilidad bruta de la vivienda en España pasó de una media del 4% en 2007 a un 5,6% en 2017, año en que esa escalada tocó techo por tres motivos básicos: primero, porque el precio del alquiler ha subido de forma mucho más moderada en los dos últimos años -tras grandes incrementos en los años previos¡-; segundo, porque la coyuntura laboral-salarial y la ralentización económica frena la capacidad por el lado de la demanda; y, tercero, porque la vivienda en sí ha seguido revalorizándose, lo que ha aumentado el divisor con el que se calcula la rentabilidad bruta, que se recortó levemente el año pasado y sigue haciéndolo este 2019.
Pese a todo, el Banco de España calcula que en estos momentos el alquiler ofrece, por término medio, una rentabilidad bruta del 3,9% -dos décimas menos que hace un año-. Pero si además se cuenta la revalorización que de los inmuebles -plusvalía acumulada en los últimos años-, la rentabilidad total llegó a superar en 2018 el 11% y ahora anda por el 9,2%. Sea en términos de rentabilidad bruta o total -incluyendo plusvalía-, esos rendimientos nada tienen que ver con el 0,1% de interés medio que ofrecen los depósitos bancarios o el 1,1% anual de los bonos del Estado. Eso por no hablar de la Bolsa: tomando como referencia el Ibex 35, de junio de 2018 a junio de este 2019 se anotó una depreciación del 4,4%.
Según un informe de Fotocasa, el 8% de quienes compraron una vivienda en España el año pasado lo hicieron como inversión, en su inmensa mayoría para alquilarla.
Otros productos de inversión financiera sí que han empezado a competir con fuerza frente al ladrillo. Es el caso de los fondos de inversión, que en los nueve primeros meses del año acumulan una rentabilidad media del 5,5%, según han destacado desde Inverco, la Asociación de Instituciones de Inversión Colectiva. Pero, en cualquier caso, la vivienda sigue destacando como alternativa de inversión en estos momentos. Y, en cierto modo, es el propio contexto financiero internacional el que ha favorecido la escalada de precios del alquiler.
Tipos cero y «burbuja»
«El entorno de tipos cero, en el que nos estamos moviendo, a quien más está beneficiando no es al ahorrador típico en activos financieros sino a otros productos alternativos como el inmobiliario», explica el director de Estudios y Estadísticas de Inverco, José Luis Manrique. «Y -continúa- me da la sensación de que se ha producido una cierta burbuja inmobiliaria en el mercado del alquiler», aunque parece que está tocando techo. Esa escalada de precios que se ha producido en el mercado del alquiler lleva meses mostrando síntomas de agotamiento. «El techo puede venir por alquileres que lleguen a niveles de precio inasumibles» en las zonas más demandadas, porque hay amplias áreas geográficas en las que las revalorizaciones han sido mucho más moderadas e, incluso, donde «todavía no han recuperado el desplome que sufrieron por la crisis y tardarán seguramente muchos años en poder recuperarse».
Manrique también advierte que invertir en vivienda tiene un riesgo mayor que otros productos. De entrada exige movilizar una gran cantidad de dinero en la adquisición y, además, ese esfuerzo se concentra en un único producto. Por eso considera aconsejable ponderar la apuesta inversora en inmuebles, diversificar, ser conscientes del riesgo que se puede llegar a asumir y de la capacidad financiera personal que se tiene para hacer frente a eventuales cambios de ciclo económico.
En el conjunto de España se han registrado 292.000 compraventas de viviendas entre enero y junio de este año. En todo el ejercicio pasado hubo 583.000, según el Ministerio de Fomento.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que en España no son muchos los que compran una vivienda como inversión -ya sea para revenderla a futuro, para alquilarla o con ambas intenciones-. La directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio, explica que los inversores en sentido estricto son menos del 10% de todos los que están comprando viviendas en estos momentos. Según un estudio realizado por Fotocasa a partir de operaciones de compraventa computadas en 2018, el 78% adquirieron la vivienda para utilizarla como vivienda habitual, un 12% como segunda residencia y solo un 8% como inversión. Y, de ese 8% de inversores, la mayoría compraron para poner el inmueble en alquiler.
Toribio también confirma ese techo que parecen estar tocando los precios y que se refleja en incrementos de precios mucho más moderados que en años anteriores -tanto en alquiler como en venta-, lo que a su vez está recortando las tasas de rentabilidad inmobiliaria. A su juicio, la causa principal de esa contención es «el contexto económico de ralentización en el que nos encontramos y la incertidumbre que lleva aparejada». Todo ello, a su vez, después de años en los que «el poder adquisitivo no ha ido a la par que el crecimiento de precios, no solo en alquiler sino también en venta de viviendas», indica la directora de Estudios de Fotocasa.
¿Y a partir de ahora?
Beatriz Toribio advierte, además, que la evolución de los precios ha sido muy dispar entre unas regiones y otras, entre ciudades de una misma región e incluso entre sectores de una misma urbe, como es el caso de Madrid. Por eso, hay que tener en cuenta que la realidad es muy dispar y que, a partir de ahora, los precios también evolucionarán de forma distinta según el mercado geográfico del que se trate.
«En zonas como Madrid y Barcelona los precios han aumentado mucho y ya están muy altos, aunque es de prever que aún puedan seguir creciendo, si bien de forma mucho más contenida, mientras que hay otras zonas en las que no hay demanda suficiente» y la ralentización se va a notar mucho más. Y todo esto cuando «el sector todavía se mueve en niveles muy alejados de los años del ‘‘boom’’ inmobiliario», explica. En resumen: «a partir de ahora, la evolución de los precios de la vivienda van a ir parejos a la evolución de la economía. La desaceleración se va a trasladar al mercado inmobiliario, aunque en las grandes ciudades con más demanda no se vaya notar tanto», afirma Beatriz Toribio.