A la hora de transmitir una vivienda por parte del propietario, el deseo que tiene la mayoría de los contribuyentes, además de obtener el mayor beneficio posible, está en que la factura fiscal sea la menor posible. En el siguiente artículo el economista y asesor fiscal José Miguel Golpe Saavedra analiza varias alternativas para transmitir una vivienda y los impuestos que se deberán pagar a la Hacienda estatal, autonómica o local.
Venta de la vivienda
En este apartado analizamos la venta “normal” de la vivienda, esto es, sin incluir ninguna exención o considerando la reinversión en una nueva vivienda habitual.
Al vender la vivienda (no habitual) se puede producir una ganancia o pérdida patrimonial. En el caso de que se produzca una pérdida patrimonial, el contribuyente habrá obtenido un crédito fiscal para poder aplicar en el mismo ejercicio, en su declaración de la renta, o en los próximos (hasta que se produzca la prescripción de acuerdo con la Ley General Tributaria). En cambio, si se produce una ganancia patrimonial, salvo que tenga pérdidas en este ejercicio o de ejercicios anteriores que no hayan prescrito; tendrá que tributar por el tipo de gravamen correspondiente a la base imponible del ahorro.
Además, dependiendo de si obtiene una ganancia, tendrá que hacer frente al pago de la plusvalía municipal del ayuntamiento correspondiente.
Reinversión en vivienda habitual
Cuando un contribuyente vende su vivienda habitual y en un plazo no superior a dos años desde su venta compra una nueva vivienda habitual con la ganancia patrimonial obtenida (o parte de la misma), entonces estará exento de tributación esa ganancia patrimonial (o la parte proporcional) en términos generales. Eso sí, siempre que cumpla las condiciones que se determinan en el artículo 41 del Reglamento del IRPF.
Es muy importante tener en cuenta los dos requisitos básicos para poder tener acceso a la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual:
- Que tanto la vivienda que se venda como la nueva que vaya a adquirir el contribuyente sea su vivienda habitual de acuerdo con el ordenamiento tributario.
- Que el dinero que proceda de la ganancia patrimonial obtenida se destine a la adquisición de una nueva vivienda habitual.
En caso de no cumplir estos requisitos, en términos generales, no podrá aplicarse la exención y, por lo tanto, deberá tributar como una ganancia patrimonial al tipo de gravamen del 19 al 23% dependiendo del importe de la ganancia obtenida.
En consecuencia, a la hora de aplicar la exención por reinversión, en caso de duda, es muy importante revisar la jurisprudencia para comprobar si el caso particular del contribuyente permite o no la exención por reinversión en vivienda habitual.
Exención de vivienda habitual cuando quien vende es una persona mayor de 65 años
Atendiendo a Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF), cuando un contribuyente mayor de 65 años transmite su vivienda habitual a cambio de un capital o una renta vitalicia, aquella parte que suponga ganancia patrimonial estará exenta de tributación.
En el caso de que la vivienda sea de dos o más personas, y éstas no cumplan el requisito de la edad para tener derecho a la exención por la obtención de una ganancia patrimonial, solamente se aplicará la exención a aquella persona o personas que cumplan el requisito de la edad. Es muy importante destacar que no es posible aplicar la exención por vivienda habitual cuando lo que se transmite es el usufructo de la vivienda.
Donación de una vivienda
Otra opción que tiene el propietario de una vivienda de transmitir su titularidad es mediante la donación. En este caso, se debe atender a la tributación que se aplique en la Comunidad Autónoma en donde se encuentre ubicado el inmueble, al parentesco de la persona, etc., que recibe la titularidad de la vivienda como donación. Además de la donación, existe lo que se conoce como pactos sucesorios que tienen gran importancia en algunas Comunidades Autónomas como Galicia donde la tributación de la misma resulta muy ventajosa.
Herencia de una vivienda
Al igual que sucede con las donaciones, se aplicará el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para determinar cuál sería el importe en impuestos que debería pagar la persona que adquiere la titularidad del impuesto. Dependiendo del grado de parentesco, valor del patrimonio del contribuyente y Comunidad Autónoma en la que resida; el tipo de gravamen que se le aplicará será diferente y, por ende, la factura fiscal no será la misma.