No hay nada como «analizar bien la ley» para darse cuenta de que algo no encaja. El director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, lo ha visto claro con el último decretazo del Gobierno sobre el mercado de la vivienda.
Fue el pasado mes de marzo cuando el Ejecutivo de Pedro Sánchez dio luz verde a una norma para regular el alquiler y la vivienda. Su aprobación hizo estallar al sector por las limitaciones que generaba para los propietarios. Entre las novedades más lesivas para el funcionamiento de la ley de la oferta y la demanda, se encuentra la restricción a las subidas de precios durante el periodo del contrato, que bajo ningún concepto podrá subir más que el IPC.
Entre otras imposiciones, el PSOE amplió la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de tres a cinco años si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica. Además, limitó las garantías que se pueden exigir por el arrendamiento a un mes de fianza más otros dos meses adicionales.
Y es en este punto donde la Agencia Negociadora del Alquiler ha detectado un «vacío legal» que permite elevar «sin límite» esas garantías siempre y cuando los contratos se alarguen más de cinco años si el arrendador es una persona física, o siete años si es una persona jurídica. El párrafo de la ley dice lo siguiente:
Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
Es en el hasta donde estaría la clave, según la interpretación que hace esta agencia, porque bien es cierto que el texto dice que las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía. La excepción viene con los alquileres hasta cinco años, que son los que se firman por defecto y que sólo pueden pedir dos meses de garantías al inquilino más la fianza. Eso sí, si se firma el contrato por un periodo superior a cinco años, «el propietario podría exigir al inquilino cuantas garantías considere necesarias», aplaude José Ramón Zurdo, en declaraciones a Libre Mercado.
Miedo a que el Gobierno lo corrija
El director general de la Agencia Negociadora del Alquiler cree que «este párrafo se les ha colado porque los políticos redactan las normas demasiado rápido y de forma muy chapucera. En cuanto se den cuenta de que beneficia al propietario, lo van a eliminar porque el Gobierno se ha posicionado claramente del lado del inquilino con la norma». Zurdo asegura que «este vacío legal supone un incentivo para el alquiler a largo plazo porque te obliga a alquilar por más años, lo que también da mucha más seguridad al inquilino».
En su agencia ya han empezado a elevar las garantías a los arrendatarios, «pero no en todos los casos, depende del perfil del inquilino», matiza el experto. «Nosotros consideramos que el ratio que se debe destinar al alquiler no debe superar el 35% de los ingresos del inquilino porque luego a eso hay que sumarle el agua, la luz, la comida o los imprevistos para vivir», explica. «Cuando se supera ese porcentaje, aumenta el riesgo de que te dejen de pagar, y es por eso, por lo que hay que pedir más garantías, como alguna mensualidad extra o avales», añade.
Para Zurdo, impedir a los propietarios reclamar más garantías con las que asegurarse la renta provoca que «se expulse del mercado del alquiler precisamente a los menos solventes, a los que tienen menos ingresos, porque los dueños de las viviendas no van a querer alquilar un piso a alguien que consideran un riesgo».
La norma del PSOE «aumenta el riesgo de impago»
En la línea con el resto de protagonistas del sector, y dejando al lado el «resquicio legal» descubierto, Zurdo considera al decreto ley de Pedro Sánchez «una barbaridad» que tiene como principal efecto sobre el mercado inmobiliario «limitar la oferta de viviendas y aumentar el riesgo de impago».
En los casos en los que hay «deudas de suministros o desperfectos, dos meses de garantías no son suficientes teniendo en cuenta que gran parte de los inquilinos no paga el último mes porque dan por hecho que el casero se lo cobra con la fianza», asegura el experto. De cara al futuro, Zurdo augura que los precios de los arrendamientos «van a bajar», pero «simplemente porque están demasiado altos, no por el decreto de Sánchez, que quizá está haciendo que bajen menos de lo que deberían».