El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ya está en vigor desde el miércoles pasado. El BOE publicó el martes de esta semana el contenido de la norma, ahora remitida a la Diputación Permanente del Congreso (un Hemiciclo en miniatura con la representación proporcional de los diputados) tras la disolución de las Cortes, que está a la espera de conocer cómo tramitar las normas enviadas por el Gobierno en este periodo electoral.
Desde el sector inmobiliario este nuevo real decreto-ley no termina de satisfacer, pues muchos de sus representantes creen que, lejos de incentivar el mercado del arrendamiento para aumentar la oferta, persigue a los propietarios, que podrían sacar sus inmuebles del mercado.
El grueso de la norma calca prácticamente lo recogido en el documento de diciembre que no fue refrendado por el Congreso: prórroga obligatoria de los contratos de tres a cinco años para las personas físicas y hasta siete para personas jurídicas; prórroga tácita hasta tres años; cuatro meses de preaviso si el arrendador no quiere renovar y dos si es el inquilino el que decide no continuar… Pero también introduce una serie de novedades, entre ellas, la definición, en ocho meses, de un índice de referencia de precios del alquilerque, según han asegurado estos días fuentes del Ministerio de Fomento, servirá para dar soporte a las autonomías que decidan introducir beneficios fiscales. Además, el texto establece que durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento no podrá incrementarse la renta por encima del IPC.
Quedan fuera, pues, los posibles incentivos fiscales a los propietarios, reclamados por el sector, y también la limitación de precios, planteada por Podemos y por la que decidió no apoyar el texto anterior.
PROMOTORES DE MADRID
Para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), esta norma, «lejos de cumplir su propósito, podría agravar la situación del mercado actual del alquiler». Sus representantes consideran que «el real decreto no incentiva la oferta, que moderaría consecuentemente los precios, y sí persigue a los propietarios, que podrían verse inducidos a sacar sus viviendas del alquiler o a restringirlo a inquilinos con economías saneadas».
Respecto al establecimiento de un índice de referencia de precios del alquiler, la asociación entiende que, «aunque puede aportar transparencia, también puede provocar que se limite el libre mercado, ya que desincentivaría la oferta de viviendas y, por consiguiente, se incrementarían los precios«.
Desde Asprima echan en falta que la protección sólo vaya dirigida al inquilino y apuntan: «La claridad y, sobre todo, la sostenibilidad en el tiempo de las regulaciones son dos condiciones fundamentales para conseguir que ambas partes, arrendatario y arrendador, se beneficien de su acuerdo contractual. Hecho que adquiere mayor relevancia en un real decreto como el actual, que contiene una gran cantidad de restricciones y que podrían hacer tambalear el equilibrio entre las partes».
La solución, en opinión de Asprima, «no pasa por un mayor intervencionismo, sino por desarrollar políticas que contribuyan a aumentar la oferta, para lo que es fundamental una seguridad jurídica real en el sector».
FONDOS DE INVERSIÓN
En cuanto al papel de los fondos de inversión en el mercado, la aprobación de la norma, según la asociación madrileña, «puede conllevar un aumento en la desconfianza inversora. No obstante -continúa-, si la intención del Ejecutivo es reducir su papel en el sector inmobiliario español, cabe recordar que su cuota de mercado es muy reducida, en concreto, del 3%».
Precisamente, Claudio Boada, senior advisor de Blackstone en España, el fondo con más activos inmobiliarios en nuestro país, entiende que las medidas recogidas en el real decreto como «la ampliación de los plazos del alquiler, las limitaciones a la revalorización de las rentas y la reducción de garantías en los alquileres de renta libre va a suponer que los precios de salida ofertados sean más altos para adaptarse al nuevo decreto, lo que va a perjudicar, principalmente, a los arrendamientos más asequibles (por debajo de 600 euros)».
Además, Boada advierte: «El aumento de la inseguridad jurídica no se circunscribe sólo al alquiler y consideramos que afectará a la inversión extranjera en España en el conjunto de sectores productivos».
Desde Fotocasa, aunque se ha celebrado que la nueva normativa no incluya una limitación de precios, como en un principio se barajó, sí lamentan que «finalmente no se recojan incentivos fiscales a quienes alquilen a precios asequibles». Beatriz Toribio, su directora de Estudios, opina que «toda medida que suponga impugnar o penalizar al propietario de una vivienda en alquiler puede perjudicar la marcha del mercado más que favorecerlo. Además, no hay que olvidar que las rentas se están normalizando en buena parte del país desde finales de 2018».
David Carballo, director comercial de Alquiler Seguro, comparte esta valoración. El portal ha dado a conocer las últimas cifras del Índice Arca, correspondientes al mes de febrero, donde se refleja un incremento del 2,82% del coste del alquiler, un punto menos que el mes anterior y el dato más bajo registrado por esta estadística desde julio de 2017. «El mercado es capaz de autorregularse. A pesar de la incertidumbre y la inestabilidad política, los precios se están regulando sin necesidad de ser intervenidos», señala Carballo, y añade: «El alquiler en España necesita estabilidad y una ley de consenso que ofrezca la seguridad necesaria para que los propietarios se decidan a arrendar. El problema no es de precios, es de insuficiente oferta para la demanda existente».
Por último, desde la Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria apelan a que «la Administración busque el necesario consenso, tenga en cuenta los posibles efectos indirectos que algunas de las medidas reflejadas en este real decreto-ley pudieran producir en el mercado de alquiler y, por lo tanto, se abra a revisar las medidas aprobadas, ya que, como están redactadas, no favorecen el normal desarrollo dentro del libre mercado».
Fuente: https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2019/03/08/5c826f4dfc6c8316058b4594.html