Ni limitar el precio de los alquileres ni incentivar la demanda vía ayudas fiscales. ¿Y si la solución a los fuertes incrementos de los precios pasa realmente, y como sostienen algunos expertos, por poner más oferta en el mercado como ha sucedido en Sídney? En la ciudad australiana, desde 2017 se ha duplicado el número de viviendas en alquiler gracias, principalmente, a la apuesta de los inversores por este mercado. Y la consecuencia inmediata no se ha hecho esperar: desplome de los precios.
¿Deberíamos fijarnos en lo que está sucediendo en Sydney para facilitar el acceso a una vivienda en alquiler a precios asequibles? De ser así, la solución llevaría escrita en los libros de economía desde el siglo XVIII: la ley de la oferta y la demanda, principio básico sobre el que se sustenta la economía de mercado, según la cual, si un bien escasea y hay mucha demanda, los precios suben.
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Limitar los precios no ha funcionado
Las experiencias más recientes de países vecinos como Alemania o Francia tampoco parecen haber dado los resultados esperados. En Berlín o París, dos ciudades que optaron por limitar los alquileres fijando, grosso modo, un precio máximo y mínimo según las zonas o el tipo de vivienda, o limitar el incremento de los alquileres de los nuevos contratos- han constatado que estas medidas no solo son poco eficaces, sino que pueden conseguir el efecto contrario. Hecha la ley, hecha la trampa y en ambas ciudades, las autoridades han concluido que se ha disminuido el número de de viviendas en alquiler, aumentando la presión de la demanda.
«Este tipo de medidas son muy dañinas para el mercado porque retrae la oferta. Y cuando la vivienda escasea, el precio sube«, explica a El Confidencial Jaime P. Luque, profesor asociado de ESCP Europe y director del ESCP Institute of Real Estate Finance and Management, además de autor del libro «Affordable Housing Development» (Springer) que aborda los instrumentos financieros para promover la construcción de casas para la gente más desfavorecida en EEUU.
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«En Alemania o Estados Unidos -en concreto en Nueva York- se han intentado establecer límites y se ha demostrado que no funciona, se deprecia el ‘stock’ de vivienda y repercute negativamente en aquellas zonas no sometidas a limitaciones», apunta Luque. En su opinión, tampoco han resultado eficaces las medidas destinadas a incentivar la demanda, tanto a la compra como al alquiler ya que considera que «el precio captura estas ayudas provocando, de nuevo, un incremento de los precios».
Precisamente en Madrid, uno de los mercados con mayores tensiones de precios en España, su recién electo alcalde, el popular José Luis Martínez-Almeida, anunciaba su intención de conceder una ayuda al alquiler de 150 euros mensuales a los jóvenes que vivan de alquiler, una medida que según la mayoría de los expertos provocará que se traslade al precio final de los arrendamientos.
En Sídney, los precios se han desplomado
¿Qué se puede hacer entonces? Jaime P. Luque apuesta, como tantos otros expertos del sector, en poner en el mercado más oferta de vivienda en alquiler. Por lo pronto, los datos o, al menos las experiencias de otros países parecen confirmar su tesis. Uno de los ejemplos más claros es el caso de Sídney. El ‘boom’ inversor en torno a los edificios en alquiler ha permitido casi duplicar el número de apartamentos destinados al arrendamiento en apenas dos años, obligando a los particulares a bajar hasta 400 dólares al mes las rentas en algunas zonas para asegurarse que la vivienda no se queda vacía.
Y es solo la punta del iceberg, ya que hay cientos de unidades destinadas al alquiler actualmente en construcción, tal y como recoge The Sydney Morning Herald que constata cómo el número de viviendas en arrendamiento anunciadas en los portales inmobiliarios se ha multiplicado por tres en 15 códigos postales, provocando incluso sobreoferta en algunas zonas. Los problemas para encontrar inquilinos en esas partes de la ciudad ha llevado a algunos propietarios, tal y como asegura el diario, a aceptar ofertas irrisorias.
Según esta publicación, Sídney está en pleno ‘boom’ constructor de apartamentos en alquiler. Solo el año pasado se construyeron casi 31.000 unidades, récord en cualquier ciudad australiana. Y en los tres primeros meses del año, hay 16 proyectos en marcha que suman otras 1.950 unidades, Además, según el Urban Development Institute of Australia (UDIA) hay otras 194.000 viviendas en varios estadios de desarrollo. El impacto en los precios ha sido inmediato y este año se ha registrado la mayor caída anual en quince años, mientras que las viviendas en alquiler vacías han pasado de representar un ‘stock’ del 1,75% en 2017 al 3,2% este año.