El alquiler atisba las primeras bajadas de precios en un año clave para la vivienda en España

Moderación, estabilización, normalización… son varios los términos que utilizan los expertos para aventurar por dónde irán las cosas en 2020 cuando se habla de vivienda en España. Tras casi un lustro vigoroso en el mercado, el próximo ejercicio se presenta clave para la transición hacia un escenario más ajustado y equilibrado en el que la desaceleración económica y la cuestión política determinarán la intensidad del ajuste. Será, dicen los expertos, un año protagonizado por el alquiler, y será también un ejercicio en el que podrían empezar a registrarse las primeras caídas en los precios tras años de ascensos a doble dígito.

Todas las miradas apuntan a Barcelona; aquí comenzaron a notarse los primeros incrementos tras la crisis inmobiliaria de 2008 y aquí es también donde los analistas empiezan a atisbar los primeros síntomas de agotamiento. Detrás de ella podrían venir más.

«Un caso llamativo es el de Cataluña y más concretamente el de la ciudad de Barcelona, que es la primera región que está empezando a dar síntomas de agotamiento. Y es que en 2017 el precio de alquiler que se incrementaba a un ritmo casi del 20% empezó a crecer a menor ritmo hasta que en febrero de 2018 tuvo un crecimiento interanual del 1,2%. En el caso de Barcelona, desde marzo de 2017 el precio de la vivienda en alquiler no crece por encima del 10% y en 2019, las variaciones se han movido entre el 1% y el 5%. El camino de contracción de precios que ha empezado Cataluña, y más concretamente Barcelona, es posible que lo veamos en otras ciudades y comunidades durante 2020», señala Ismael Kardoudi, director de Estudios y Formación del portal inmobiliario Fotocasa.

El análisis no hay que entenderlo de manera alarmista por parte de los más agoreros ni triunfalista por parte de los inquilinos, que llevan tiempo viendo crecer sus rentas de manera casi inasumible.

Los bajos salarios, las mayores restricciones de las entidades para conceder créditos hipotecarios o la movilidad laboral hacia los grandes núcleos urbanos han impulsado la demanda de arrendamiento de tal manera que la oferta se ha quedado escasa. Ese desequilibrio ha agravado el problema de accesibilidad a la vivienda, especialmente entre los más jóvenes, y ha provocado también un vertiginoso ascenso de los precios; en los últimos cinco años y según los datos del Banco de España, se han disparado un 50% de media, aunque la subidas varían y han sido mayores en ciudades como Madrid, Málaga, San Sebastián o Barcelona.

«Para 2020 se pueden estimar, dadas proyecciones de organismos oficiales y privados, unos crecimientos a nivel nacional de entre el 2% y el 3%, sujetos a una evolución económica y política racional, tanto interior como exterior», responde Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora CBRE España.

La evolución no será homogénea, como no lo ha sido hasta ahora. «Desde Fotocasa consideramos que los precios, tanto de venta como de alquiler, seguirán moderándose y que, aunque se hará a diferentes velocidades, los mercados que ya están empezando a dar señales de agotamiento, como el catalán, empezarán un camino de moderación. Sin embargo, en algunas grandes ciudades como Madrid continuarán las tensiones», comenta Ismael Kardoudi.

RIESGOS

La evolución del mercado, tanto en alquiler como en venta, dependerá de varios factores que ya han tenido repercusión en 2019: el previsible desenlace del Brexit o la desaceleración económica global tienen una dimensión internacional, pero también hay riesgos relevantes dentro de nuestras fronteras.

Por un lado, el final de la digestión de la Ley Hipotecaria, que entró en vigor el pasado mes de junio y ha afectado al número de compraventas e hipotecas concedidas en el tramo final de 2019. De cara a 2020, desde Pisos.com creen que estos indicadores se recuperarán y alcanzarán cierta velocidad de crucero. En concreto, esperan que las transacciones ronden las 530.000 compraventas a finales del próximo año, mientras que las hipotecas podrían subir un 4% respecto a 2019, hasta alcanzar los 360.000 créditos concedidos. Respecto a los visados para nueva construcción, se superarán los 120.000 por primera vez desde 2008, lo que permitirá aumentar la oferta residencial para dar respuesta a la demanda.

El otro riesgo interno es la inestabilidad política y la formación del nuevo Gobierno. Todos los actores del sector inmobiliario coinciden en que los cambios normativos que se dieron en 2019 paralizaron parte de la actividad del mercado y ahora miran con inquietud y preocupación la propuesta de limitar los precios del alquiler.

Es una de las medidas estrella del acuerdo de Gobierno de PSOE y Unidas Podemos, a pesar de que su aplicación en grandes ciudades como París no ha arrojado hasta ahora los resultados esperados y a pesar de que los expertos llevan tiempo advirtiendo de las posibles consecuencias. «La intervención del mercado libre por parte de la Administración podría desincentivar la atracción de inversores que dinamicen la oferta de alquiler y de obra nueva», reconoce Samuel Población.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler consideran que medidas de ese tipo son «ineficaces para solucionar las necesidades de acceso a la vivienda» y podrían agravar las tensiones. «En todos los países en los que se han intervenido el precio de los alquileres, las rentas no han bajado y se han mantenido los altos precios», explica José Ramón Zurdo, director general de la firma. Zurdo alerta también de que podría fomentarse un «mercado negro porque los propietarios no se conformen [con las rentas más bajas] y acudan a la economía sumergida para compensar las diferencias económicas».

GARANTÍAS E INCENTIVOS FISCALES

Pero no todo son riesgos en el mercado. También hay retos y el principal de cara a los próximos meses pasa por aumentar la oferta de vivienda disponible, tanto para venta como para alquiler. Muchas compañías ven en ello una oportunidad, como ocurre con las socimis (sociedades de inversión cotizadas que se centran en la adquisición de activos para el alquiler). En España hay 22 firmas especializadas en la gestión de vivienda residencial en alquiler y «todas tienen planes de crecimiento importantes para 2020 en un mercado caracterizado por la falta de producto suficiente. Cabe esperar que una parte de ese crecimiento se materialice en 2020 a través del build to rent, es decir, acuerdos con las principales promotoras inmobiliarias para la construcción de vivienda nueva destinada al alquiler. Este aumento del parque de viviendas para alquiler ayudará a equilibrar la oferta y la demanda en el mercado y, por esa vía, a la moderación de los precios», explica Javier Basagoiti, presidente de la asociación Asocimi.

«Tiempo y recursos», es lo que hace falta para ampliar el parque residencial, según Ismael Kardoudi. «Se trata de una cuestión que prácticamente todos los partidos políticos han recogido en sus programas electorales. En este sentido, la búsqueda de sinergias con el sector privado debería ser una opción preferente».

También desde Altamira destacan la necesidad de la colaboración público-privada. «Los retos para el próximo año serán adecuar la producción a la demanda de cada zona, la necesidad de financiación, tanto para la adquisición de suelo finalista a los promotores como a los compradores particulares de obra nueva, y la falta de mano de obra en la construcción, que no contribuye a la reducción de costes», comentan desde el servicer a EL MUNDO.

«Todo pasa por un incremento de la oferta y garantías a los propietarios en los mercados donde esto se requiera», añade Samuel Población, de CBRE.

Las garantías jurídicas y los incentivos fiscales son dos de las recetas que más se repiten entre los expertos para aliviar el desfase entre oferta y demanda.

Sin olvidar los incentivos fiscales. «Es necesario actuar de forma inmediata sobre la vivienda ya existente que está en manos privadas y que no sale al mercado del alquiler. Para incentivar a estos propietarios, el nuevo Gobierno puede apoyarse en herramientas fiscales (desgravaciones para esos ingresos, reducciones en impuestos municipales como el IBI, etc.) y proporcionando respaldo y seguridad ante situaciones de impagos o posibles daños en los inmuebles», recogen desde Fotocasa.