Nunca antes se habían vendido tan pocas casas en un mes en España. La crisis sanitaria desencadenada por el coronavirus y el decreto del estado de alarma que mantuvo a millones de españoles confinados en sus casas provocó una auténtica parálisis del mercado inmobiliario. Y ahora, dicha parálisis, ya se empieza a reflejar en las estadísticas.
Así, los datos dados a conocer por el Consejo General del Notariado muestran que durante el mes de abril se firmaron ante notario en España 14.459 compraventas de viviendas, lo que supone un desplome del 71,3% respecto a las cifras de hace un año. Se trata además de la cifra mensual más baja de, al menos, los últimos veinte años. De hecho, es el dato más bajo de la serie histórica de los notarios.
Se trata además de la cifra mensual más baja de, al menos, los últimos veinte años. De hecho, es el dato más bajo de la serie histórica de los notarios
Para que nos hagamos una idea, en 2013, el peor año para la venta de casas -306.061 viviendas- desde que estalló la burbuja inmobiliaria, se vendieron en España una media de 25.500 viviendas al mes. Unas 10.000 más que las cifras que muestran los notarios para el mes de abril, lo que da una idea del desplome sufrido por culpa del coronavirus.
De hecho, en enero de aquel año se vendieron en España 14.674 viviendas, una cifra muy similar a la registrada el pasado mes de abril, mientras que en agosto tampoco se rompió la barrera de las 15.000 casas vendidas. Sin embargo, el dato conjunto de 2013 y especialmente el de enero estuvo muy influenciado por la avalancha de transacciones en la recta final de 2012 ya que el 1 de enero de 2013 desapareció la deducción por compra de vivienda habitual. Un dato, en diciembre de 2012 se cerró la venta de más de 70.000 viviendas, más del doble que cualquier otro mes de aquel año.
Durante el mes de marzo, los datos de los notarios ya mostraron hasta qué punto estaban afectando las medidas de confinamiento a las ventas de casas. Entonces, con normalidad en el mercado hasta el 14 de marzo, cuando se decretó el estado de alarma, se habían firmado 32.332 transacciones, cifra que suponía un fuerte descenso del 36,5% respecto a marzo de 2019.
El golpe ha sido igual de intenso tanto para la obra nueva, a pesar de que los promotores han intentado mantener las ventas mediante múltiples herramientas online, como para la segunda mano, principal motor de las operaciones, puesto que representa más del 80% de las ventas. Así, por ejemplo, en obra nueva el desplome fue del 62,5% con apenas 1.371 viviendas vendidas, mientras que en segunda mano, el descenso ha sido 72,8%, hasta las 9.295 viviendas.
No obstante, hay que aclarar que las ventas de obra nueva que están llegando a los notarios son compras realizadas hace dos años o año y medio cuya firma ante notario se produce cuando el promotor entrega las llaves. Es decir, de cara a los próximos meses, con la normalidad de vuelta en las notarias, es de prever un impacto menor en las transacciones de obra nueva que en segunda mano.
El sector calcula un desplome de las ventas entre el 20% y el 40% para el conjunto del año, si bien, algunos confían en que las transacciones del conjunto del año puedan recuperarse en el último semestre. No obstante, el impacto de la crisis del coronavirus sobre la economía y sobre el empleo podrían tener un mayor efecto sobre las transacciones de lo esperado. De hecho, el lanzamiento de algunas promociones previstas antes del verano han sido pospuestas mientras se analiza el comportamiento de la demanda,
Los precios, por su parte, aún no reflejan el ajuste que espera el consenso del sector, al menos en la segunda mano. En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en abril alcanzó los 1.464 euros, reflejando así un aumento del 3,3% interanual. El precio de segunda mano creció un 1,1% interanual en abril y en obra nueva el incremento fue del 2,5%.
La consultora CBRE estima un ajuste en obra nueva de entre el 2% y el 4%, mientras que en el caso de la vivienda de segunda espera una caída más pronunciado, en el entorno del 6%-7%, con diferencias por regiones. Así, por ejemplo, en la provincia de Madrid observa un ajuste de precios en la obra nueva que rondaría el 1%-2% y un impacto algo mayor en la segunda mano del 4%-5%, mientras que en Barcelona provincia, el precio en la obra nueva se ajustará un 2%-3% y en la segunda mano un 5%-6%. En las zonas costeras, donde el peso de la demanda extranjera es muy fuerte como Costa del Sol, Levante o Baleares, también se espera una caída de entre el 3% y el 4% en producto de nueva construcción y entre un 6% y un 7% en segunda mano.
La actividad hipotecaria se reduce a la mitad
El desplome de la venta de casas ha ido acompañada también por una fuerte caída en la concesión de hipotecas. Los préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de un inmueble cayeron en abril un 57,6% interanual (11.201 préstamos), debido tanto a la caída en la concesión de préstamos para la adquisición de una vivienda (-57,2% interanual) como al descenso de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles (-63,3% interanual). La cuantía promedio de los préstamos para la adquisición alcanzó los 144.988 euros (3,3% interanual).
En el caso de las hipotecas, el dato más bajo de la serie histórica de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda corresponde al mes de enero de 2013, con 4.913 préstamos. En los años posteriores a la burbuja inmobiliaria la banca cerró a cal y canto el grifo de la financiación a los particulares.
Fuentes consultadas por El Confidencial prevén mayores exigencias de las entidades financieras a la hora de conceder financiación, tanto a las promotoras -a quienes exigirán en futuros proyectos mayores niveles de preventas-, como a los particulares.