Las cuentas no salen para buena parte de los inversores en alquiler turístico. Pero las cuentas no salían ya desde mucho antes de que estallara la crisis del coronavirus. Una crisis que no ha hecho sino acelerar el proceso de transformación de buena parte de esos alquileres turístico o por temporadas en alquileres tradicionales.
Según un estudio publicado esta semana por el portal inmobiliario pisos.com, el 16,5% de la oferta de alquiler turístico de España ha cambiado a alquiler a largo plazo desde que se decretó el estado de alarma, mientras que según datos de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas Turísticas (Fevitur), recogidos por ‘Cinco Días’, más del 40% de los inmuebles de alquiler vacacional de Madrid y Barcelona se han pasado al residencial desde que se decretó el estado de alarma.
Muchos propietarios están priorizando la seguridad de ingresos a la mayor rentabilidad que les ofrecería el alquiler turístico
«Desde principios de marzo hasta finales de mayo ese ha sido el porcentaje de propietarios que han preferido cambiar el régimen de arrendamiento de su vivienda, priorizando la seguridad de ingresos a la mayor rentabilidad que les ofrecería el alquiler turístico», explica Ferran Font, director de estudios de pisos.com. Una tendencia que, según este experto, «aumenta la oferta disponible para la población residente y podría ayudar a bajar los precios en las grandes capitales españolas».
En los últimos tres años, se ha producido un auténtico ‘boom’ inversor en activos destinados a alquiler turístico, lo que ha provocado un fuerte incremento de los precios de venta de las viviendas en aquellas zonas turísticamente más atractivas. Y el mayor precio de compra ha pasado factura a las rentabilidades esperadas por los inversores, hasta el punto de que muchas de esas inversiones se han revelado como muy poco rentables. Y es que el alquiler turístico no siempre es más rentable que el tradicional. Además, a todo esto hay que sumar el estado de alarma que ha paralizado el turismo desde mediados de marzo generando cero ingresos para los propietarios de estos inmuebles.
Desde hace meses no salen las cuentas
Para muchos de ellos, sin embargo, las cuentas no salen desde hace tiempo. Según un estudio del portal Casaktua, una vivienda turística debe estar ocupada entre un 50% y un 60% de los días del mes para que sea más rentable que un arrendamiento a largo plazo, mientras que según datos de Alquiler Seguro, en Madrid capital, para que la rentabilidad de un piso destinado a alquiler turístico se equipare con un alquiler tradicional debe estar alquilado 18 noches al mes. En el caso de Barcelona, estaríamos hablando de entre 15 y 18 noches al mes.
Estas cifras han llevado a muchos a decantarse por el alquiler tradicional o a vender la vivienda una vez reformada. «Desde hace tiempo, muchos particulares que compraron con la intención de alquilar a turistas apostaron finalmente por el alquiler tradicional, al comprobar que para conseguir altas rentabilidades era necesario tener alquilado el piso muchos días al mes. Ahora, esa tendencia se ha acelerado», aseguraba Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro apenas una semana después de que se decretase el estado de alarma. En aquellos primeros días, varios propietarios de pisos de alquiler turístico contactaron con su compañía para destinar esas viviendas a alquiler a largo plazo.
Este experto anticipaba en abril un importante aumento de la oferta de vivienda en alquiler en algunos puntos de determinadas ciudades por el traspaso de los pisos de turístico a alquiler tradicional. Zonas del centro de Madrid o de los cascos históricos y zonas que tuvieron problemas con el alquiler turístico en las que, ante una demanda estable, podrían registrarse bajadas de precios.
La oferta que está saliendo, sale cara, ya que el propietario de esas viviendas quiere conseguir la misma rentabilidad que con el alquiler turístico
Por lo pronto, según reconoce Carroza, esa bajada no se ha producido. Más aún, los pisos inicialmente turísticos y reconvertidos a alquiler tradicional han salido al mercado a unos precios muy elevados. «Varios portales inmobiliarios han detectado, de un mes a esta parte, un fuerte incremento de pisos en alquiler en las zonas más céntricas de las ciudades. Hablamos de incrementos del 30% o del 40%. Pero la oferta que está saliendo, sale cara, ya que el propietario de esas viviendas, muy bien reformadas y equipadas, quiere conseguir la misma rentabilidad que con el alquiler turístico. Y el problema es que la demanda sigue muy contenida y está esperando a una posible caída de los alquileres».
Y es que, según reconoce este experto, «muchos clientes nos están trasladando con la boca pequeña su intención de pasarse al alquiler tradicional, pero siguen muy pendientes del verano y de si, se reactiva el turismo, recuperarlo para alquiler turístico».
Mayor conversión en las zonas más turísticas
Por otro lado, la conversión de alquiler turístico a tradicional no se está produciendo de manera homogénea por toda España. De hecho, el ‘boom’ por el alquiler turístico se concentró en las zonas más turísticas de determinadas ciudades y en mercados ya de por sí muy turísticos. Así, por ejemplo, según los datos de pisos.com, por provincias, aquellas en las que se ha producido un mayor trasvase de alquiler turístico a residencial son Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas, Almería, Tarragona Barcelona, Valencia, Cádiz, Alicante, Málaga, Girona, Granada, Baleares y Murcia.
«La crisis del coronavirus, el cierre de fronteras en los países de todo el mundo y el desplome del turismo ha llevado al mercado español del alquiler turístico a adaptarse a esta nueva coyuntura que supone cambios significativos en una oferta que trata de adaptarse a las nuevas necesidades de la demanda», explica Ferran Font. «Nuestros datos confirman cómo durante el confinamiento un porcentaje notable de propietarios han optado por garantizar sus ingresos mediante el arrendamiento tradicional de su vivienda, renunciando a la mayor rentabilidad que les ofrecería el alquiler del activo a turistas que quizá este año no lleguen a venir».
Para este experto, «dada la necesidad de la demanda, los propietarios no tendrán problemas para alquilar su vivienda a largo plazo y seguir rentabilizando su patrimonio inmobiliario sin depender de los vaivenes de esta crisis».
No obstante, del acceso a esas nuevas viviendas dependerá el precio de los alquileres en un momento de debilidad económica para las familias y de un previsible fuerte aumento del desempleo. Y es que, tal y como muestran los datos del último informe mensual de pisos.com sobre el mercado del alquiler, algunas de las grandes ciudades españolas registran un precio medio del alquiler superior al Salario Mínimo Interprofesional (SMI), fijado este año en los 1.108 euros mensuales en 12 pagas.
Así, por ejemplo, Madrid, con 1.930 euros al mes de media, es la capital más cara de España para arrendar una vivienda, seguida de Barcelona (1.876 euros al mes), Donostia-San Sebastián (1.376 euros al mes), Palma de Mallorca (1.339 euros al mes) y Bilbao (1.167 euros al mes). Y solo estas cinco capitales, según datos de pisos.com, suman casi 6 millones de habitantes, un 12,5% de la población nacional.