La crisis del coronavirus ha generado un colapso en los mercados del que no existen precedentes en cuanto a la celeridad de los descensos. La renta variable llegó a acumular pérdidas cercanas al 40% en Europa, la renta fija ahondó aún más en rentabilidades negativas, mientras otros activos alternativos quedaron completamente estancados. Ante esta disyuntiva vuelve a surgir la cuestión sobre si la pandemia de la COVID-19 genera atractivo de la inversión en el ladrillo. ¿Resulta realmente interesante?
La rentabilidad media del alquiler se situó en el 7% en 2019, según el Solvia IV Market View. Asimismo, en el primer trimestre del año, este porcentaje se situó en el 5,78% según pisos.com. Por otro lado, la vivienda en alquiler en España tuvo una renta media de 1.002 euros en marzo de 2020, lo que supuso una subida trimestral de 3,70%. Un punto de partida realmente interesante, especialmente en las grandes ciudades españolas o en las ubicadas en la costa.
El mercado residencial entró en 2019 en una nueva fase de consolidación, mientras que en 2020 confirmaba esa misma tendencia. La vivienda se encareció un 3,6% de media, según Tinsa. Sin embargo, la llegada de la gran epidemia que mantiene en vilo a todo el planeta ha cambiado los esquemas y ha generado una paralización de gran parte de la actividad del sector inmobiliario.
La crisis fortalecerá al sector del ladrillo por la trascendencia que va a tener en la actividad económica y porque creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración
¿Es suficiente como para pensar que va a ahondar en una gran crisis y que, por tanto, es preferible estar distanciado de la inversión en ladrillo? Según apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Asprima y APCEspaña no tiene por qué ser así: “Creo que el sector va a salir reforzado de esta situación por varios motivos”, declara. “El primero, por la trascendencia que va a tener frente a la economía nacional, puesto que ya somos una parte muy importante del conjunto de la actividad”, describe. La recuperación que se va a plasmar a nivel económico, sobre todo por la posibilidad de creación de puestos de trabajo, saldrá muy reforzada en su opinión.
“Especialmente, creará un punto de inflexión en las relaciones con la administración, que tiene muchos deberes que hacer en los procesos de digitalización”, asevera Gómez-Pintado. La actividad como tal no se ha parado totalmente, tal y como afirma Marcos Beltrán, director comercial de Real Estate de Altamira AM. “Es cierto que se ha retrasado la materialización o el cierre de las operaciones por este estado de confinamiento, pero estas operaciones que no se pueden hacer se están agendando para cuando termine este periodo”, matiza. “El estallido de esta crisis ha paralizado muchos de los procesos que teníamos en el sector inmobiliario”, pero que después volverán a dinamizarse generando oportunidades de inversión, según Beltrán.
En algunos casos, el sector inmobiliario puede ofrecer más rendimientos que la bolsa, siempre que el horizonte temporal trazado sea a largo plazo. El ladrillo ganará atractivo
¿Es mejor apostar por activos inmobiliarios que por acciones del mercado de valores con el abaratamiento de los precios? “Aunque a corto plazo la enorme recesión que va a causar el virus y que está siendo infravalorada por los mercados va a presionar a la baja los activos del ladrillo, se van a generar nuevas oportunidades de inversión en un activo que a largo plazo tiene muy buenas perspectivas”, analiza José Luis Cárpatos, director de inversiones de Gloversia Eafi.
“De hecho, vemos mucho interés en el sector residencial, que en el largo plazo seguirá funcionando bien a nuestro modo de ver, aunque buscando muy bien las oportunidades concretas”, añade el experto. Por otro lado, para Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Newman Barcelona, va aún más allá: “La bolsas de liquidez que hay en el mundo buscando donde ser invertidas, que tradicionalmente siempre han tratado de diversificar riesgo en renta fija, renta variable, y algo de alternativo, creo que a día de hoy ven en el inmobiliario mucho atractivo”.
El sector inmobiliario ganará peso conforme gane estabilidad frente a la renta fija y variable. Habrá que estar atento a los dividendos de las SOCIMI, pues se podrían disparar
Gener asegura que, dado que la renta fija está en mínimos históricos desde hace tiempo y probablemente el escenario se alargará bastante, y puesto que la renta variable tiene ahora mismo una gran sensación de dispersión y de poca estabilidad, el inmobiliario, compara muy bien con el resto de vehículos. “El sector pienso que será capaz de recabar más dinero del que nos correspondería si las alternativas de inversión estuviesen en una situación más equilibrada”, sostiene.
Asimismo, hay que tener en cuenta otro factor adicional que es el de los dividendos de las SOCIMI. En esta línea, basta con echar un vistazo a Estados Unidos, como comenta Rafael Ojeda, analista macro de Fortage Funds: “Los REITs han tenido unas caídas absolutamente descomunales en las últimas semanas con retrocesos de entre el 50% y 60% de cotización de estas compañías y, por eso, ofrecen rentabilidades por dividendo espectaculares con rendimientos en algunos casos por encima del 25% o 30%”.
Los parques residenciales de alquiler presentan una gran oportunidad para invertir. El 96% de este mercado está en manos de particulares. Es necesaria la gestión profesional
Por último, otra de las alternativas que brinda el ladrillo en el plano de la inversión puede tener que ver en los parques residenciales de alquiler, tal y como destaca Gener: “El inversor internacional al final investiga si hay una demanda insatisfecha y una oportunidad de negocio. La realidad es que España, antes de esta crisis en el segmento residencial, ya tenía una demanda insatisfecha muy clara de la falta en las principales ciudades españoles de un gran parque de viviendas de alquiler a precios asequibles”.
En este sentido, el gran reto es producir este parque de viviendas y que se gestione y se patrimonialice de una manera profesional. “Ahí es donde está la oportunidad y dónde pienso que hay dinero internacional especializado en este segmento de la vivienda en alquiler y que todavía es muy residual en nuestro país”, dice Gener. El parque residencial actual sería insuficiente en Barcelona y Madrid, con el 96% en manos de particulares, según los cálculos de la CEO de Savills Newman Barcelona.
“Hay una necesidad para la sociedad y, obviamente, en los países en los que esto funciona, es porque hay dinero institucional que ha decidido invertir. Son perfiles con capacidad de asumir riesgos, con voluntad de permanencia a largo plazo y que se conforman con una rentabilidad exigua”, añade. “Para que esto suceda también hay que dejar claro que tiene que haber un marco de estabilidad laboral y seguridad jurídica, mientras que el objetivo es llegar al 30%, que es la media europea: unos 2 millones de viviendas”, concluye.