El mercado de la vivienda en alquiler se ha convertido en la niña bonita del sector inmobiliario en España. Los grandes fondos de inversión y las firmas institucionales han puesto sus ojos en este tipo de producto y tienen ya en el horno unas 40.000 pisos de obra nueva que se irán incorporando al mercado en los próximos tres años, principalmente en Madrid y los municipios más cercanos.
Así lo asegura Jorge Sena, Socio y Director del Área Comercial de Knight Frank, que apunta que actualmente se están estructurando y cerrando numerosas operaciones entre fondos y promotoras para llevar a cabo proyecto de alquiler a través de operaciones llave en mano.
«La mayoría de estos desarrollos se encuentran ahora en fase de diseño y algunos de ellos se están todavía negociando, pero su entrada en el mercado supondrá un impacto muy positivo, ya que seguramente frenará la subida de precios que estamos viviendo en los últimos años», explica el directivo.
El mercado del alquiler se regula por la ley de la oferta y la demanda, por lo que la inyección de unas 20.000 viviendas en 2022 y las de otras 20.000 en 2023 generará nuevas alternativas a los inquilinos y los propietarios se verán obligados a ser más razonables con las rentas.
«Esta nueva oferta será un estabilizador clave para las rentas de alquiler», asegura Sena, que por otro lado, señala que el mercado tiene una capacidad aún mayor de absorción. Así, apunta que «hay una demanda creciente de vivienda en alquiler». Concretamente, «hemos detectado que existe una necesidad de unos 90.000 pisos nuevos para al alquiler al año en España. Sin embargo, la capacidad actual de poner viviendas en el mercado está muy por debajo, en unas 15.000 unidades». Esta cifra se compone de nuevos desarrollos pero también de contratos que vencen.
Inversión institucional
Actualmente el parque de vivienda en alquiler español está en su mayor parte en manos de particulares. Así, tan solo un 4% pertenece a grandes inversores, por lo que existe en España una importante carencia de profesionalización en el alquiler que se irá corrigiendo en los próximos años.
«Estamos en un momento en el que los inversores a largo plazo están identificando el alquiler de vivienda como un producto de inversión muy estable y diversificado, ya que cuentan con muchos inquilinos y aunque lógicamente hay rotación, esta no tiene el mismo impacto que en el mercado oficinas o en el logístico, cuando se te queda un edificio entero vacío», explica Sena.
El alquiler residencial es un producto «típico en compañías de seguros y fondos de pensiones en el resto de mundo, donde las grandes gestoras de alquiler están muy popularizadas y una parte importante de sus inversiones se destinan a este sector», apunta el experto. En España el panorama es totalmente distinto, ya que el gestor más cuenta con una cartera de alrededor de 10.000 unidades.
«La dificultad de que el alquiler es el que tiene unos límites. Uno de ellos es la capacidad de pago de la población, que en cada área está definida», explica Sena. Normalmente la línea roja que no debe cruzarse se mueve entre el 30 y 40% de esfuerzo sobre los ingresos del inquilino. «Si te mueves por encima de esos ratios te quedas sin demanda», apunta.
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«Definiendo esos límites en la renta también se definen las operaciones en su inicio, en la compra del suelo. Por eso, el centro de Madrid no funciona para los proyectos de llave en mano en alquiler», explica Sena. «Más allá de algún proyecto de rehabilitación de lujo, el centro no es una zona para hacer grandes proyecto e ir a volumen, que es lo que buscan los fondos», apunta el directivo.
Zonas en desarrollo
Los inversores se mueven en zonas de la capital con niveles de precios más bajos. Un buen ejemplo es el proyecto que lanzó Stoneweg en la zona de Tetuán.
«La mayoría de los proyectos se mueven fuera de la M-30 y entre la M-40. Una zona donde los inversores están mirando mucho es el Cañaveral. De hecho, hay ya mucha promoción ahí para alquiler, alrededor de unas 1.500 viviendas», apunta Sena, que destaca que a la hora de elegir las ubicaciones, los fondos tienen muy en cuenta el acceso en transporte público, «ese factor es fundamental para que una promoción en alquiler funcione bien en rentas».
Sena asegura que Valdebebas va a ser otra zona con muchísimo potencial, en la que ya se están analizando algunos proyectos. «Los niveles de renta de Valdebebas no están muy lejanos a los del centro de Madrid. Con la diferencia de que cuentan con zonas verdes y son proyectos de nueva construcción», concreta.
Méndez Álvaro es otro de los puntos marcados en el mapa de los grandes fondos. «Ya se están negociando cosas en esa zona y será un ámbito con mucho futuro para el residencial, ya que su desarrollo irá ligado al crecimiento que está teniendo el mercado de oficinas en ese área», señala Sena.
Móstoles, con buen acceso por cercanías, también es una zona interesante para los inversores y en la zona norte, Alcobendas también empieza despuntar con negociaciones en marcha para algunos proyectos. «Más allá de esas distancias ya no funciona el alquiler, ya que el inquilino de Madrid no quiere irse más allá de 50 kilómetros», detalla el directivo.
Nuevas tendencias
Las 40.000 viviendas que se están proyectando para dentro de dos y tres años son «una nueva generación de proyectos diseñados específicamente para alquiler» y eso, según Sena, es una importante ventaja para el inquilino y también para el propietario, que puede realizar una gestión más cómoda de los pisos.
A pesar del auge del alquiler, Carlos Zamora, socio y director del Área Residencial de Knight Frank, asegura que este segmento «no supone una competencia para la venta. Son dos mercados totalmente complementarios». Así, el experto apunta que «el demandante de alquiler no solo es aquel que entra en este mercado por que no puede comprar, hay también una parte, cada vez más importante, de personas que eligen esta fórmula por que les aporta flexibilidad a la hora de cambiar de tipología de vivienda y también necesitan movilidad geográfica».
«Vemos una tendencia enorme entre los jóvenes que eligen la alternativa del alquiler y este es uno de los factores que ha incentivado a los fondos a invertir en este mercado en España», destaca Zamora.
En cuanto al mercado de compraventa, el experto reconoce que existe una cierta ralentización en los ritmos de venta. «Hay un ligero enfriamiento en la economía global, pero España, precisamente, es unos de los países europeos que mejores perspectivas tiene, y eso nos sitúa en una situación muy competitiva», señala Zamora, que destaca que «la moderación que vive el sector en cuanto al menor crecimiento de los precios no es mala. Todo lo contrario, eso quiere decir que el ciclo será más largo y eso nos beneficia a todos». «Los promotores se siguen moviendo y la demanda sigue siendo potente y eso es una buena señal», concluye Zamora.