Éstas son las reflexiones que hacen en privado algunos de los actores más importantes del sector inmobiliario en España. Fondos de inversión inmobiliario, socimis, sicavs, constructoras, inmobiliarias y despachos de abogados especializados en urbanismo, todos, sin excepción, se llevan las manos a la cabeza.
El director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas, Marcos Sánchez Foncueva recuerda a Libertad Digital que «lo malo de la inversión no es que abandone el sector inmobiliario sino que abandone España». Y es que «la inversión ha subido mucho en los últimos años, y si huye, el sector inmobiliario español lo va a notar y mucho».
La tendencia actual en el sector, según Sánchez Foncueva es de contener la respiración: «Algunas inversiones van a desaparecer, pero otras sencillamente mandarán a la nevera algunos proyectos hasta ver cómo funciona el nuevo gobierno». En este sentido, «si vamos a fiscalidades disparatadas y sobrerregulación, la inversión que ahora está atenta, abandonará el sector y probablemente el país«.
Otra fuente del sector de los fondos de inversión inmobilario que han visto en España una gran oportunidad de inversión ve con mucho temor lo que está sucediendo. En privado confiesa que no se pueden marchar porque tienen mucho capital invertido, pero advierten de que si el nuevo ejecutivo deja de considerar a la vivienda como una mercancía con la que no se puede comerciar, se quebrará «la seguridad jurídica que hasta ahora hacía de España un país atractivo para invertir».
Quiebra de la seguridad jurídica
Y es precisamente ese argumento el que más se repite en el sector. Es algo muy similar a lo que la industria del ahorro y la inversión confesaba este miércoles a Libre Mercado: si se cambian las reglas del juego y se quiebra la seguridad regulatoria y jurídica, España dejará de ser un país fiable en el que venir a invertir.
En el caso del sector inmobiliario con un agravante, y es que se trata de un negocio que requiere de fuertes inversiones y tiempo de maduración para que empiecen a dar resultados. Por este motivo y porque «la inversión en el sector en España ha crecido muchísimo durante los últimos años, por lo que si se frena y huye se va a notar y mucho», dice Sánchez Foncueva.
Otro experto implicado en el sector Javier Martín-Merino, socio del despacho Verdegay Abogados, especializado en Madrid en construcción y urbanismo, no esconde su desconcierto y preocupación ante el escenario que se abre y pone el énfasis en este sentido: «Hay que tener en cuenta que a las empresas les cuesta cada vez más tener pulmón para la inversión inmobiliaria. Los bancos ya no financian el suelo y hay que pagar todo y hasta que las propiedades se venden pasa mucho tiempo. Siendo así, si ahora inundas el mercado de incertidumbre, y con la experiencia de lo que pasó hace diez años, es de prever que el sector empiece a recoger velas».
Por este motivo, Martín-Merino insiste en que «la situación no es de incertidumbre, sino de miedo, porque lo peor que hay cuando haces inversiones es la incertidumbre, la inseguridad jurídica». A esto, Martín-Merino añade que los promotores, por ejemplo, en el sector residencial, empiezan a hacer números porque en una situación en la que el desempleo se dispara también «se reduce la capacidad de la gente para pagar pisos».
Lo que necesita el sector, que es «poner suelo a disposición, liberalizar suelo es justo lo contrario de lo que los partidos que han alcanzado un acuerdo de gobierno tienen en su agenda», lamenta el socio de Verdegay Abogados.
«Después de Cataluña… esto»
Respecto al incremento de la incertidumbre, todas las fuentes consultadas, de nuevo sin excepción, mencionan lo sucedido en Cataluña como uno de los elementos de mayor preocupación en los últimos años en el sector inmobiliario, más aún en estos últimos meses en el que los separatistas han incendiado literalmente Barcelona.
En cuanto a Cataluña como destino de inversiones, fuentes de los fondos de inversión inmobilario, dicen que ya ha perdido atractivo por la incertidumbre que genera y la inseguridad –y ya no sólo jurídica– que se vive en la Ciudad Condal. Analistas y consultoras de grandes inmobiliarias en España también señalan Cataluña como un elemento desestabilizador: «El conflicto catalán está dando una visión mucho más negativa de lo que nos podemos pensar en las inversiones extranjeras», dicen estas fuentes. Esta incertidumbre ya afecta a «obras nuevas, ventas, etc.».
Desde Verdegay Abogados también destacan este argumento y lamentan que «Cataluña está en una situación insostenible y ahora llegan al gobierno unos señores que vienen de Venezuela y de Irán. ¿qué van a pensar los inversores extranjeros?«.
En resumen, todas las fuentes señalan que si Cataluña ha supuesto un fortísimo elemento de incertidumbre que ha puesto en duda la seguridad jurídica en España. Actuaciones contrarias al libre mercado en el sector por parte del Ejecutivo pueden terminar de quebrar esa confianza que ha atraído inversiones a nuestro país.
¿Qué hay del alquiler?
Pero, ¿qué hay del alquiler? Se preguntarán aquellos que ven en la fijación de precios máximos en el sector una solución a la deriva que ha tomado un mercado al alza. PSOE y Podemos llevan en su acuerdo la intervención del mercado del alquiler con precios máximos allí donde crecen con más fuerza. Pues bien, los analistas también en este asunto se llevan las manos a la cabeza.
Marcos Sánchez Foncueva, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas, señalaba que en el mercado del alquiler, «las perspectivas se van a torcer mucho» ya que con una intervención en el sentido que apunta el acuerdo PSOE-Podemos «se va a retirar mucho producto del mercado«, es decir, que va a escasear todavía más la vivienda en alquiler. «El parque de viviendas en alquiler va a disminuir considerablemente y también va a bajar la calidad» ya que, recuerda Sánchez Foncueva, «si a un propietario le dices que va a limitar la renta que preveía obtener, probablemente deje de invertir en mejoras en su vivienda».
Mención especial merecen las compañías que estaban con la tendencia del «Build to rent», es decir aquellas que construían viviendas residenciales pero no con el objetivo de venderlas, sino de alquilarlas. «Muchas promotoras van a coger estos planes y proyectos y, de momento, los van a aparcar a la espera de ver qué sucede».
Expectativas de mercado
Las fuentes consultadas lamentan que esta incertidumbre llegue en un momento en el que todavía «la demanda está absorbiendo la oferta, no hay exceso de vivienda, al revés, está por debajo de la demanda. Ese equilibrio debería hacer que los precios sigan subiendo de manera sostenida y moderada, entre un 3% y un 5%». Una situación, la que describe aquí Sánchez Foncueva, «que es buena, pero hay que ver cómo va a digerir el sector el incremento de la incertidumbre».
Dice el director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas que se encuentra en la recta final del ciclo y en un momento de mucha madurez, por lo que cree que el sector está a la expectativa, con cautela, lo que es muy razonable, no sólo por el momento del ciclo sino también desde el punto de vista de la liquidez.
Desde el sector inmobiliario, consultoras y analistas coinciden en que la actividad «brutal» que se está observando hasta ahora por parte de «players importantes en la promoción de vivienda (Metrovacesa, Hábitat, Neinor, etc.)» acusan la incertidumbre y «hay determinados mercados que ya están sufriendo momentos complicados». Estas fuentes señalan algunas capitales como Córdoba, Valencia o Alicante, donde comienza a ser necesario rebajar los precios para poder dar salida al stock de vivienda nueva.
Estos analistas dicen que «ahora mismo tenemos operaciones importantes encima de la mesa y si empezamos a cuestionar a las SOCIMIS y su funcionamiento, o las criminalizamos», vamos a provocar un fuerte frenazo en el sector y la huida de todo este capital porque «la incertiudmbre paraliza mucho» y más en un sector, como el inmobiliario «que es muy imperfecto y depende mucho de la confianza. Las crisis galopantes en este sector siempre están debidas a la percepción y la confianza.»
En definitiva, estas fuentes, como todas las consultadas, concluyen que «cambiar las reglas del juego en un mercado que estaba funcionando es gravísimo«.