«Ningún promotor va a anunciar que baja precios. Sería desastroso para el sector y provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras». Hablar de futuras bajadas de precios en la vivienda vuelve a ser un tema tabú en España y, tal y como sucedió antes del estallido de la anterior burbuja inmobiliaria, es un escenario que el sector promotor no contempla.
Sin embargo, si hubo un mantra que saltó por los aires tras el estallido de la última gran crisis económica e inmobiliaria en nuestro país fue aquel que afirmaba que «el precio de la vivienda nunca cae». De hecho, tras los máximos de 2007, los precios se hundieron un 40%, un 50%, hasta un 60% dependiendo de las ubicaciones. ¿Por qué, entonces, no podría volver a suceder?
Desde buena parte del sector inmobiliario se insiste en cada foro inmobiliario de que el mercado actual nada tiene que ver con el de hace más de una década. Los niveles de producción de vivienda se encuentran aún ocho veces por debajo de los niveles del ‘boom’, se firman un 70% menos de hipotecasque entonces y se cierran un 30% de transacciones. Y, sin embargo, los precios se encuentran a un paso de los máximos de 2007a nivel nacional -apenas un 4% por debajo, según constataba recientemente Eurostat-, e incluso en algunas zonas dichos máximos ya se han superado o están a las puertas de hacerlo.
La vivienda nueva en España es la que más se encarece de Europa por primera vez
Para el conjunto del sector, el mercado ha entrado o está entrando en una fase de estabilización, con subidas de precios mucho más contenidas. Sin embargo, según el reloj inmobiliario de CaixaBank, estaríamos dejando atrás la fase expansiva del ciclo- con incremento de ventas y precios- y entrando poco a poco en la fase de desaceleración con una caída de las ventas –los datos empiezan a apuntar hacia un estancamiento en las transacciones– y el incremento de los precios. Y la siguiente fase, tal y como muestra el reloj, sería la contracción, con caídas de ventas y también de precios. ¿En qué dirección apuntan las estadísticas?
Los datos difundidos hace una semana por el Eurostat mostraban cómo elprecio de la vivienda nueva en España vuelve a encarecerse a los ritmos a los que lo hacía en los años del ‘boom’ debido a la falta de oferta, la fuerte demanda, el encarecimiento del precio del suelo y unos costes de construcción disparados. En concreto, en un año, el incremento ha sido del 10,6%, la mayor subida desde el verano de 2007, justo en el pico de la burbuja. Un fuerte aumento que ha convertido a España en el país en el que más rápido se encarece la obra nueva.
La obra nueva, cerca de máximos
Y no solo eso. Tal y como avanzó El Confidencial, en la actualidad no hay ningún país de la eurozona en el que la vivienda suba más rápido que en España, una situación inédita en Europa, al menos desde que existe la serie histórica de Eurostat, que comienza en 2005. De hecho, es en el único país en el que el precio de la vivienda nueva sube a doble dígito, un ritmo de crecimiento que muchos expertos consideran que no es bueno para el sector y que no es sostenible a corto y medio plazo.
De hecho, para este año, las previsiones de incrementos medios de precios son más moderadas. Solvia, por ejemplo, prevé incrementos del precio de la vivienda entre el 2% y el 4% y un estancamiento de las transacciones en torno a un 5% durante este año.
«El consenso es más pesimista que hace un año y la verdad es que nadie sabe muy bien por qué. Pero lo cierto es que para después del verano se espera una corrección«, apunta Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación. «Cuando profundizas en los fundamentales, lo cierto es que no parece que haya motivos que lo justifiquen, pero hay mercados como los de Madrid y Barcelona, dos micromercados, en los que algunos distritos ya están por encima de los máximos, lo que tampoco tiene ningún sentido», señala este experto.
En opinión de Fernández-Aceytuno, hay varios factores que siguen tirando al alza del sector, como la demanda, la confianza, el hecho de que la vivienda siga siendo un valor refugio de los inversores o la fuerte subida de los alquileres, que está empujando a buena parte de la población hacia la compra. No obstante, en Madrid y Barcelona, tras cinco años de fuertes incrementos, comienzan a aparecer las primeras tensiones.
El consejero delegado de Sociedad de Tasación detecta, de hecho, algunos factores que empujan en contra de la tendencia alcista de los precios. «La dificultad de acceso a la primera vivienda, factores demográficos, los bajos salarios…» Otro dato. Según un informe reciente de Fotocasa e Infojobs, desde 2014 el precio de venta ha crecido una media del 13% en toda España —el porcentaje es muy superior en ciudades como Madrid o Barcelona—, mientras que los salarios han permanecido completamente estancados (1%) en este periodo.