La nueva ley hipotecaria, fruto de una transposición europea, entra hoy en vigor con tres años y tres meses de retraso respecto a las pretensiones de Bruselas. La normativa ha sido poco alabada por el sector financiero español, ya que supondrá una mayor asunción de costes, pero todas las entidades han destacado para bien que proporcionará mayor seguridad jurídica, ya que busca evitar que se repitan avalanchas de demandas por cláusulas abusivas a través de dar más información y transparencia al cliente.
Sin embargo, esta mayor garantía informativa se puede convertir en un arma de doble filo para el usuario. Esta es una de las principales desventajas de nueva normativa.
La banca deberá mantener informado al cliente a lo largo de toda la vida del préstamo de la aplicación de comisiones o la evolución de los tipos de interés. Además, antes de firmar la hipoteca, deberá entregar al usuario una ficha estandarizada para que pueda comparar las condiciones de los préstamos inmobiliarios que le ofrece cada entidad y darle toda la información precontractual 10 días antes de la firma del crédito para que puedan analizarla bien. En este periodo previo a la formalización de la hipoteca, el papel de los notarios juega especial relevancia: deberán explicar cada una de las cláusulas que se integran en el contrato y manifestar que el consumidor la ha comprendido. Este aspecto puede resultar un callejón sin salida para el cliente de cara a futuras reclamaciones.
Los argumentos principales en los que se han apoyado los jueces para fallar contra la banca es la falta de transparencia de las entidades a la hora de informar bien al cliente de todas las cláusulas y, en el caso de productos complejos o hipotecas multidivisa, el desconocimiento del usuario de lo que contrataba. Con esta manifestación notarial de que el cliente ha entendido la información, éste puede quedar sin defensa en caso de problemas futuros.
Otra de las desventajas de la norma para el hipotecado, según destaca el Banco de España, es el encarecimiento de los créditos. La ley imputa a la banca la mayoría de los gastos hipotecarios. Además, recorta comisiones por amortización anticipada, conversión del préstamo de tipo variable a fijo, disminuye intereses por demora y amplía a, al menos un año, el plazo para que el banco pueda quedarse con la vivienda en caso de impago.
Lo que resulta una clara ventaja para los clientes es automáticamente una desventaja para la banca. Por lo que el organismo que encabeza Pablo Hernández de Cos apunta a que las entidades compensarán estos riesgo incrementando los intereses de la hipoteca y, por extensión, su coste. Sin embargo, el sector siempre ha respondido que el precio de las hipotecas dependerá de la competencia.
Asimismo, expertos del sector y altos directivos de bancos señalan que la normativa trae otro inconveniente: dificultará el acceso a la vivienda a los más jóvenes y ciudadanos de menores rentas. Según estas fuentes, la ley exige a la banca un mayor estudio de solvencia del deudor para protegerse de una futura morosidad. Entre los datos a examinar destacan los ingresos, el ahorro o el patrimonio, grandes puntos débiles de las generaciones más jóvenes.
Finalmente, otra de las desventajas es que la normativa no pone coto a las comisiones de apertura, que en la actualidad muchas entidades las mantienen a cero, pero que podrían incrementarse tras la mayor asunción de costes.
Reparto de impuestos
La gran ventaja de esta ley es el reparto de gastos. Los bancos tendrán que asumir los gastos de gestoría, notaría, tasación de la nota simple y registro de la propiedad, es decir, todos, menos el de la tasación de la vivienda, que queda en el tejado del cliente. Además, tras el Real Decreto de diciembre, también abonarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el mayor gasto de la hipoteca, que supone entre el 0,5 y 1,5 por ciento de la misma, en función de la CCAA. El deudor pagará la tasación de la vivienda, el IVA (inmueble nuevo) o el impuesto de Transmisiones Patrimoniales (se-gunda mano).
Otro de los puntos a favor de la nueva norma es que limita los intereses de demora que cobran las entidades al interés remunatorio más tres puntos porcentuales, mientras que la actual norma en vigor permite hasta el triple del interés legal del dinero.
La ley amplía de tres a doce meses el tiempo de impago para que el banco se quede con la vivienda y, a 15 meses, si el impago se produce en la segunda mitad de vida del préstamo. Además, reduce las comisiones por devolver el préstamo por anticipado. También, entre los pros destaca que prohíbe la venta obligatoria de productos vinculados (como seguros) a la hipoteca. Los bancos deberán dar dos presupuestos al cliente, con estos productos y sin ellos.