Las constructoras aprovechan la demanda creciente de viviendas y la escasez de mano de obra para presionar a las promotoras y exigirles cambios al alza en los contratos.

«O me igualas el precio o me marcho a la obra de enfrente». Esta frase empieza a ser reconocible en el mercado inmobiliario español. Tras años de travesía por el desierto, las constructoras están recuperando poco a poco su lugar. El estallido de la burbuja se llevó muchas de sus grúas por delante, pero ahora, con el mercado marchando a buen ritmo, las compañías del sector aprovechan la demanda creciente de viviendas para imponer sus reglas, y eso incluye también a las promotoras que las contratan.

Los protagonistas del mercado hablan de «tensión» entre ambas partes. Las promotoras están embarcadas en un proceso frenético por aumentar sus carteras de vivienda, pero junto al retraso en la concesión de licencias y la escasez de suelo disponible, ahora también tienen que hacer frente a una problemática que va en aumento: los retrasos en las obras de construcción y el incremento de los costes.

«Recientemente se han visto en el sector algunas ineficiencias temporales -licencias de obra que tardan más de lo habitual y capacidad de construcción con tiranteces-«, apunta Juan Núñez Berruguete, director de Operaciones de Metrovacesa. «El coste de construcción se incrementó de forma considerable a lo largo de 2018, si bien este año ya estamos notando cierta estabilización», añade.

Desde Neinor Homes, otra de las promotoras con más peso en la nueva etapa inmobiliaria de España, aseguran que «la relación con el sector de la construcción se encuentra tensionada. En zonas como pueden ser Madrid, Barcelona, País Vasco o Málaga existe una clara demanda residencial de obra nueva que la oferta está aún lejos de satisfacer. Ante esta situación, las promotoras estamos poniendo un gran número de proyectos en el mercado, lo que ha propiciado un auténtico repunte del sector de la construcción».

La situación ha empeorado en el último año, coincidiendo con el aumento de la demanda para comprar y alquilar casa. El mercado necesitaría producir unas 150.000 viviendas anuales para lograr un balance más equilibrado, frente a las 64.500 unidades terminadas que se registraron en 2018, según el informe Mercado Residencial en España 2019 elaborado por CBRE, y muy lejos de las más de 600.000 que se edificaban en 2007, en plena época dorada del ladrillo.

FALTAN ALBAÑILES

«Falta mano de obra en el sector y estamos construyendo menos viviendas de las que necesita el mercado», admite Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), y eso está condicionando la actividad de las constructoras y promotoras. Estas últimas, de hecho, apuntan que es una de las razones por las que se han visto obligadas a retrasar algunos de sus planes de entrega previstos en los últimos meses.

Cuervo refrenda que «se están dando casos de empresas que abandonan proyectos por otros mejor pagados» y apunta que una de las causas es el retraso en la concesión de las licencias a nivel local.

Coincide en esto con otras fuentes del sector consultadas, que resumen así la situación: constructoras y promotoras firman el contrato para desarrollar un proyecto, pero desde ese momento hasta que obtienen la licencia puede transcurrir una media de 12 meses. En ese tiempo y ante el aumento de los costes del material y de la mano de obra, la constructora pide actualizar los precios acordados inicialmente o, de lo contrario, amenaza con abandonar el proyecto. «Esto está pasando en algunos proyectos y los constructores alegan que los precios han cambiado al pasar tanto tiempo. Exigen que les paguen más para garantizarse los márgenes de ganancia o que igualen el precio de la competencia o si no, se marchan, y si se marchan, encontrar otro constructor es complicado», admite el directivo de APCE, que también deja claro que no todas las empresas actúan así

En estos casos, las promotoras intentan evitar la ruptura del contrato y suelen renegociar las condiciones para alterar lo menos posible los plazos y proyectos ya iniciados. Sólo en casos extremos y aislados no logran esos acuerdos y se ven obligadas a sacar de nuevo la obra a concurso, de ahí algunos de los retrasos que han registrado en los últimos meses.

Ocurrió con Metrovacesa, con Neinor Homes y más recientemente con Quabit, que acaba de anunciar la compra de la constructora Rayet. Esta es una de las vías que están explorando algunas firmas, aunque no resulta fácil.

La otra alternativa que gana peso es la industrialización en la construcción de viviendas, es decir, «promociones que se construyen en fábricas y se transportan por módulos al lugar donde está el suelo», explica Daniel Cuervo.

CAMBIO DE MODELO

El sector constructor afronta así un cambio de modelo por el que las casas del futuro se crearán como los coches, en una cadena de montaje. «Es más eficiente, se aprovechan más los recursos, se reducen los plazos de construcción y se gana en calidad», añade.

Esta será también una de las bazas para intentar atraer a los trabajadores más jóvenes hacia un sector que carece de mano de obra cualificada. En España hay 1.281.400 ocupados en el sector de la construcción, según la última EPA correspondiente al primer trimestre de 2019; en 2008, en los primeros compases de la crisis, la cifra duplicaba a la actual con 2.679.500 ocupados en el sector.

La crisis está detrás de la enorme destrucción de empleo. Una gran proporción de esa mano de obra era extranjera y muchos decidieron volver a su país; otros trabajadores se reinventaron en otros sectores y no quieren volver a exponerse a la inestabilidad del ladrillo y los más mayores se han jubilado y no ha producido el relevo generacional.

«Ante este panorama, todas las partes debemos trabajar en busca de la modernización y la transformación del sector: las constructoras apostando por la profesionalización, lo que redundará en una mejora de las condiciones laborales, y los promotores avanzando en el uso de herramientas digitales y la industrialización, con el objetivo de mejorar la calidad de los proyectos, la productividad durante la edificación, los tiempos de obra y los costos», aseguran desde Neinor Homes.

Mejorar la relación entre ambas partes resulta fundamental de cara al desempeño del mercado en los próximos años. Las promotoras, de hecho, apuestan cada vez más por establecer acuerdos a largo plazo con las constructoras, de forma que les aseguran la actividad durante más tiempo, y también intentan involucrarlas desde el inicio del proyecto, para participar de manera conjunta en la evaluación de los riesgos y los márgenes que pueda reportar el proyecto.

Tras el lanzamiento de su nueva hoja de ruta, la firma liderada ahora por Borja García-Egotxeaga asevera que cumplirá con las entregas previstas para este ejercicio y para los siguientes, al igual que confirman las otras dos grandes promotoras con presencia en el Mercado Continuo. Fuentes de Aedas Homesexplican a EL MUNDO que ellos contemplan desde el principio cualquier imprevisto que pueda surgir en el desarrollo de los proyectos, mientras que desde Metrovacesa indican que mantienen «una relación fluida con numerosas empresas constructoras desde hace años, y ya desde las licitaciones son conscientes del rigor de la compañía en el desarrollo de las obras».

Fuente: https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2019/05/31/5ce6e0d321efa0d10d8b45d0.html