Comprar una casa es para muchas personas el mayor gasto que harán a lo largo de su vida. Supone un gran esfuerzo económico y, en el caso de optar por una hipoteca, un vínculo con el banco a medio o largo plazo. En cambio, en un contexto como el actual de tipos en mínimos históricos, una vez reabierto el grifo de la financiación por parte de los bancos y con los precios del alquiler por las nubes, la compra de una vivienda es para muchos una oportunidad.

Pero, lo que parece un momento idóneo para iniciar la búsqueda, ya sea para disponer de una vivienda familiar en propiedad o como una inversión, no debe ser fruto de una decisión impulsiva. Si va a estar casi media vida atado a un pago, qué menos que un mínimo de reflexión previa. Esta es la primera recomendación que hacen los expertos que, a diario, se encuentran con clientes que, por dejarse llevar por un impulso, se equivocan en la elección de la vivienda. Para evitarlo, lo primero, dicen, es responder tres preguntas clave: ¿Cuánto puedo gastarme?, ¿qué tamaño de vivienda necesito? y, ¿en qué zona me gustaría vivir? “De las tres, con suerte se consiguen dos”, reconoce Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, quien asimismo advierte: “Todas las inversiones implican un riesgo y requieren de una reflexión, y comprar una vivienda no es lo mismo que un coche. Lo primero es conocer cómo está el mercado y no conviene ser demasiado rígidos con los requisitos, pues seguramente si encontramos un piso a buen precio no será en la zona deseada o del tamaño que buscábamos”, argumenta.PUBLICIDAD

Un presupuesto realista

La cuestión económica es habitualmente la que más errores genera entre los compradores. La mayoría sí se detiene a calcular el presupuesto, en función de su patrimonio disponible o de si puede solicitar una cantidad al banco o a un familiar, pero , en ocasiones, se olvidan de que al precio de la vivienda hay que sumar unos gastos asociados al contrato de compraventa, por lo que la cantidad se incrementará respecto al precio del anuncio. Son los gastos de notaría, gestoría y registro, a los que, en el caso de una casa nueva, habrá que sumar el IVA; y, en el de segunda mano, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Ambos suelen suponer alrededor del 10% del gasto de escrituración. “Es tan importante saber el total de lo que se va a pagar, como el cómo se hará el pago: la forma y los medios, la posible necesidad de avales, los descuentos de las cantidades entregadas a cuenta del importe total de la hipoteca, etc.”, explica Jaime Fernández, adjunto a gerencia de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Los gastos del contrato de compraventa, el mobiliario y la posible reforma deben figurar en el presupuesto

En caso de que la idea sea solicitar una hipoteca, habrá que sumar los gastos de tasación, que suponen unos 400 euros de media. Los costes relativos al notario, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) le corresponden al banco desde la aprobación, ayer, de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario.

También es imprescindible disponer de una entrada más o menos generosa. Aunque la financiación bancaria haya vuelto después de la crisis, la entrada para una vivienda está lejos de la época de bonanza; hoy supone alrededor del 30%, lo que requiere de un ahorro previo.

La hipoteca adecuada

¿Y cómo escoger correctamente las cuotas? La popular regla del 30% aporta una idea bastante aproximada, es decir, que el importe mensual no suponga más del 30% de los ingresos. Asimismo, es recomendable valorar con perspectiva si la situación actual se mantendrá constante en el tiempo o si, por ejemplo, se va a pedir una reducción de jornada próximamente, se va a cambiar de coche o se espera tener un hijo, con los gastos añadidos que ello conlleva.

Para evitar disgustos futuros, conviene saber que la cuota oscilará en función de los tipos de interés y del Euríbor. En este entorno aparentemente idóneo de tipos en mínimos, la previsión es que suban, por lo que es recomendable hacer el cálculo para cuando se dé ese incremento. Una hipoteca a tipo fijo puede evitar el problema. “Si el Euríbor está en su nivel más bajo, debemos tener en cuenta que empezará a subir, de hecho ya lo está haciendo. Por primera vez en cuatro años, las hipotecas a tipo variable se van a encarecer”, recalca Encinar, que desaconseja los plazos demasiado largos: “A más de 25 años, la vivienda puede volverse cara”.

Si se opta por una hipoteca, conviene que la cuota mensual no supere el 30% de los ingresos

Toda esta información puede desbordar a cualquiera, sobre todo si no se tienen conocimientos financieros, pero no hay que olvidar que el banco y el notario deben funcionar como asesores.

La recién aprobada ley inmobiliaria pretende ofrecer una mayor protección al hipotecado, entre otros aspectos, potenciando la figura del notario como asesor.«El gestor debe asegurarse de que el cliente compra una vivienda adecuada: que puede pagarla, que no se endeuda más de la cuenta, que financia las cantidades oportunas y que tenga posibilidades reales de pago», argumenta Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Anticiparse al cambio

Pero, si la ley protege al comprador y asegura que dispone de toda la información necesaria para que su decisión no sea fruto de un acto impulsivo, ¿qué puede fallar? “Aun así hay personas que no le dan suficiente importancia a la hipoteca y no se debe olvidar que la responsabilidad última es del comprador”, destaca González.

Además de las inmobiliarias, organismos como el INE o el Banco de España ofrecen comparativas de precios

Puede ocurrir que la decisión esté muy meditada, las circunstancias personales y del mercado sean las adecuadas, y que, pasados unos años, cambie la situación familiar por una oportunidad de trabajo, un nacimiento, una defunción… En ese caso, como recuerda el presidente de la AHE, “el cliente puede acortar las cuotas, cambiar de tipo fijo a variable, etc. Puede acomodarlo a sus nuevas circunstancias”.

Por cierto, los muebles y otros gastos similares también deben incluirse en el “cuánto me puedo gastar”, sobre todo si se trata de una vivienda de segunda mano. En ese caso, la cantidad se incrementará en alrededor de 800 euros por metro cuadrado. “Quien no tiene problema en comprar un piso para reformarlo puede encontrar auténticos chollos, sobre todo si el vendedor tiene prisa”, comenta Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.

En cambio, también se debe tener muy presente que, además de los gastos de la reforma, el edificio puede tener defectos derivados de la antigüedad o de una mala instalación. Antes de tomar la decisión conviene comprobar que los metros cuadrados habitables son reales, las posibilidades de distribución de cara a la reforma, los muros de carga, localizar las instalaciones de agua y electricidad y prestar atención a los huecos de ventilación de baños y cocinas. Y, cuidado con las humedades o la mala colocación de las tuberías. “En caso de que los defectos estructurales de la vivienda o del edificio sean notorios es desaconsejable comprarlo, por muy bajo que sea su precio”, matiza Toribio.

Es recomendable visitar la vivienda varias veces y en diferentes horas del día antes de tomar la decisión

Asprima recuerda la obligación del vendedor de proporcionar al cliente toda la documentación de la vivienda. La inscripción en el registro mercantil, el plano del emplazamiento y de la casa, la superficie útil, la inscripción en el registro de la propiedad, el precio total con servicios accesorios y la memoria de calidades. El cliente puede y debe exigirlos.

Hechos todos los cálculos, si continúa con el plan de compra, es fundamental elegir correctamente la zona en la que se quiere vivir. No escoger el barrio de moda, ni sólo por una cuestión de precio. De nuevo, los especialistas del sector recomiendan reflexión y contrastar cómo está la zona en la que se quiere residir.

Elegir bien la zona

Para comparar precios de mercado, el cliente puede acudir a una inmobiliaria, pero también a organismos oficiales como el INE, el Ministerio de Fomento o el Banco de España. “Los errores administrativos te pueden amargar la compra, pero también no escoger la zona adecuada. Es habitual que un cliente tenga una ubicación idealizada y finalmente se decida por otra, porque no había tenido en cuenta múltiples factores y, simplemente, había escogido una que le gustaba”, explica Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar.

Entre esos factores pueden estar el acceso al transporte público, la disponibilidad de plazas de garaje, la variedad de colegios si se tienen niños o se espera tenerlos, la cercanía a zonas verdes, y, por supuesto, a supermercados y zonas de compras.

En el caso de la vivienda nueva, que en su mayoría crece en las periferias, si bien no es preciso tener en cuenta las consideraciones de antigüedad, conviene saber que, en términos de inversión, “el riesgo de la compra, por mucho desarrollo que haya tenido la zona en los últimos años, es siempre más alto que en el centro de la ciudad”, destaca el jefe de Estudios de Idealista.

Antes de tomar la decisión se deben analizar al milímetro los metros cuadrados de la vivienda, la distribución, las habitaciones, la disposición de las estancias, si es un piso rectangular o cuadrado, si dispone de suficientes ventanas al exterior… Pero también es preciso atender a cuestiones que, a priori, parecen menos relevantes y que luego pueden suponernos un quebradero de cabeza: que la casa disponga de calefacción de gas o de bomba de aire frío-calor puede subir o bajar la factura. Y, si cuenta con servicios comunes, como pista de pádel, piscina o gimnasio, su valor se incrementará, pero también habrá que contabilizarlo como gasto extra. Para evaluar los materiales de construcción conviene contar con un profesional que valore las calidades de la construcción.

Es recomendable hacer varias visitas a la vivienda antes de tomar la decisión y acudir en diferentes horas del día para comprobar la luz, el ambiente de la urbanización, del barrio y la seguridad.

Y, antes de cerrar el trato, es casi una obligación negociar. Se puede y se debe hacer. Aunque con criterio suficiente y sabiendo parar a tiempo si estaba en juego la casa que se ajustaba perfectamente a lo que se buscaba por precio, zona y por tipo de vivienda.

Fuente: https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2019/02/22/5c6ecb28fdddffcb578b45c6.html